Проект закона о рынке земли - что он дает чиновнику и предпринимателю

В старом анекдоте какую-бы продукцию не начинал выпускать советский завод, получается пулемет. По аналогии, какую-бы рыночную реформу ни проводила наша власть, получается расширение прав чиновников и уменьшение возможностей людей что-то сделать без их разрешения.



В ВР внесен законопроект «Про ринок земель» - один из двух законов, принятием которых была обусловлена отмена Моратория на покупку-продажу земель сельскохозяйственного назначения. Другой закон о земельном кадастре был принят ВР в последнюю неделю своей работы перед летними отпусками.



Напомним, Земельный кодекс 2000г. ввел в Украине частную собственность на землю сельскохозяйственного назначения. Земля была распаёвана и выдана каждому сельскому жителю в натуре. На право ее продажи ввели Мораторий до окончания процедуры распаевания с тем, чтобы каждый, имеющий право на получение земли, успел получить государственный акт. Мораторий продлевается ежегодно, несмотря на то, что все желающие воспользоваться свои правом (6.5млн.крестьян из 6.8млн) сделали это, и сдают свои земли в аренду. Но теперь на пути введения легального рынка сельскохозяйственной земли стали 2 закона, которые, по мнению сторонников продолжения Моратория, должны «создать цивилизованный рынок земли».

Поэтому обсуждение будущего закона «Про ринок земель» - это не обсуждение достоїнств и недостатков его текста. Это спор о необходимости рынка земли в принципе.



Следует заметить:



- Мнение о том, что можно принять некий идеальный закон, по которому рынок земли будет развиваться цивилизованно, иллюзорно. Когда-то Спиноза сказал, что невозможно так сформулировать закон, чтобы злонамеренный человек не использовал его формулировку в своих целях. И субъекты рынка, и правоприменители вкладывают в положения закона свой опыт, цели, понимание, которые часто отличаются от идеальных представлений авторов.



- В демократических странах нет практики огульного запрета торговли землей. Есть законодательные ограничения большей или меньшей степени строгости. Запрет обычно касается специальных земель или земель, «отвоеванных» у моря, пустыни. Более того, большинство ограничений появилось после 2-й Мировой войны в эпоху избыточного производства продовольствия. Поскольку в настоящее время от избытка мир идет к недостатку продовольствия, запреты также подвергнутся корректировке.



Главное достоинство проекта закона – он разрешает операции покупки-продажи земли сельскохозяйственного назначения.



В остальном закон посвящен ограничениям на частное владение землей и операции покупки-продажи. Некоторые из этих ограничений спорны, другие однозначно негативны.



Общее впечатление - закон правильнее было бы назвать законом о монопльном праве земельных чиновников на торговлю землей.



Даже в целом правильные положения закона связаны с явно неправильными моментами.



Например, правильно, что: при продаже участка в течение 5-ти лет после приобретения, следует платить пошлину:



«у разі відчуження у перший рік — 100 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

у разі відчуження у другий рік — 90 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

у разі відчуження у третій рік — 80 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

у разі відчуження у четвертий рік — 70 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

у разі відчуження у п’ятий рік — 60 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки»

Срок считается от даты заключения договора, по которому земля перешла в собственность продавца.



Тем не менее, если гражданин унаследовал землю, и, не собираясь ею заниматься, хочет продать, пошлина бессмысленна и вредна. К сожалению, в законопроекте об этом не сказано.



В законопроекте немалая часть текста посвящена консолидации земель, правам владельцев участка на покупку соседних паев. Например, есть поле в 500га. Там 100 паев 100 разных собственников. Закон предусматривает, что покупатель участка не может нарушать севооборот участка. Владельцы соседних паев имеют преимущественное право на покупку соседнего пая. Все эти пункты полезны и могут улучшить земельные отношения. И опять же, преимущественное право владельцев псоседних участков - после государства. Что делает преимущество иллюзорным.



К спорным следует отнести запрет на покупку земли юридическими лицами и иностранцами.



«Земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть набувати у власність за цивільно-правовими договорами лише:

- громадяни України;

- фермерські господарства, створені відповідно до закону;

- держава в особі центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів чи територіальні громади в особі відповідних органів місцевого самоврядування».



При этом имеется в виду, что на момент вступления закона в силу могут существовать юридические лица, имеющие в собственности сельскохозяйственную землю.



Авторы законопроекта прилагают усилия, чтобы закрыть все возможные лазейки для получения иностранцами земли в собственность. Если в результате каких-то событий (наследования, покупки акций свыше 10 иностранец стал владельцем земли сельхозназначения, он обязан ее продать в течение года, иначе государство это сделает принудительно. В течение срока продажи нельзя обременять эту землю долгами 3-х лиц (т.е. применять долговые схемы для увода ее от продажи).



Владельцы земли сельхозназначения не могут вносить ее в качестве пая "до статутних капіталів господарських товариств", чтобы не позволить юридическим лицам обойти запрет на владение землей.

Данное ограничение спорно, т.к. не учитывает наших реалий. Многие наиболее успешные агропроизводители представляют собой юридические лица с иностранным участием. Сегодня они арендуют землю у владельцев паев, фактически, распоряжаясь ею как своей. Закон не дает им возможности узаконить собственность. Т.е. им придется оформлять землю на подставных лиц, что не повысит прозрачности земельных отношений.



Следующее спорное ограничение – на размер участка.

 

Гранична максимальна загальна площа земельних ділянок у приватній власності однієї особи для ведення товарного сільськогосподарського виробництва становить, гектарів:

Полісся — 1500;

Лісостеп — 1750;

Степ, Степ посушливий, Сухий степ — 2100;

Карпатська гірська область — 900;

Кримська гірська область — 1100.

Такое ограничение позволяет вести прибыльное товарное хозяйство, использовать севообороты, применять современную технику.

Но оно не учитывает наши реалии, когда 2 десятка наиболее успешных агропроизводителей имеют в аренде по 100т.га земли и более. Поскольку фактически они пользуются и распоряжаются этой землей как собственной, такое ограничение не позволит легализовать существующие отношения, оставит их в теневой сфере.

Подобные ограничения, действительно, есть в большинстве стран. Их цель – сохранить традиционное крестьянство/фермерство, не допустить образования латифундий.

Однако, в большинстве стран с такими ограничениями, нет сильного зернового хозяйства, они не экспортируют зерно в больших объемах. Вряд ли авторы закона надеются, что после его принятия наши агрохолдинги поделятся землей с фермерами. Тогда зачем? Да и качество работы на земле у агрохолдингов пока на порядок выше, чем у фермеров, урожайность выше. Это означает, что все останется как есть – 2 десятка агрохолдингов будут продолжать владеть сотнями тысяч га, только оформлены они будут на сотню связанных лиц. Что это улучшит?

Более того, на самом деле, ограничение действует только при продаже государственной земли. Из остальных случаев упомянуто только наследование. Например, у человека уже есть 2100га, а тут удача, он унаследовал еще 100га. Закон считает это допустимым. Другие способы приобретения земли закон не упоминает вовсе.

Однозначно негативные положения:

Порядок продажи земли.

В соответствии с ним, желающий продать свой участок (пай) должен опубликовать в газете объявление, указав желаемую цену. Желающие купить участок должны письменно заявить об этом в течение месяца и внести стоимость в депозит нотариуса. Далее, если среди желающих купить есть держава "в особі центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів — щодо земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, та органи місцевого самоврядування — щодо земельних ділянок, розташованих в межах населених пунктів", то вони й купують, всі інші можуть забирати свої гроші в нотаріуса.

Если государство не изъявило такого желания, следующим рассматривается "орендар чи користувач чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Якщо ж і він не виявив бажання купити, розглядаються заяви власників суміжних земельних ділянок сільськогосподарського призначення".

И только после этого рассматриваются заявки остальных граждан. Если заявок нет, и владелец участка уменьшает цену, вся процедура с подачей заявления и месячным сбором заявок повторяется. При продаже земли на торгах действует такая же иерархия прав. При предложении равной цены преимущественное право имеет государство, далее арендаторы, потом владельцы соседних участков и только потом все прочие граждане.

При вступлении во владение заложенными землями, банки также должны в 6-тимесячный срок продать их государству или на торгах. В проекте КМ было требование представления декларации о доходах при покупке земли. Слава Богу, во внесенном в ВР проекте этого требования нет. Видимо, хватило ума понять, что при нашем налоговом законодательстве выполнить это требование большинству вполне законопослушных покупателей нереально. Правда, разработчики закона надеются этот пункт вернуть.

Таким образом, закон правильнее было бы назвать – о преимущественном праве государства на владение землей. Процедура выстроена так, что государство при желании может овладеть любым продаваемым участком, а гражданин – только если договорится с представителем государства. Более того, процедура продажи участка слишком усложнена и неподъемна для простого селянина.

Преимущественное право государства на покупку есть во многих странах. Но оно всегда обусловлено какими-то требованиями. В данном законопроекте это право безусловно. Только чиновник будет решать, воспользоваться этим правом или нет. Нет никаких указаний, когда это право следует применять и что дальше делать с выкупленной землей. Простор для произвола чиновника – полный. У государства и без того немало земли. В представлении закона в ВР сказано: "В державній власності залишається земель запасу та резерву – 6,1 млн. га сільськогосподарських угіль, з них ріллі -2,8 млн. гектарів.

Відумерлої спадщини 1,8 млн. га сільськогосподарських земель, невитребуваних паїв 1,4 млн. га" К этому теперь добавится земля, выкупленная у владельцев паев.

Теоретически, государство сможет ее продавать на торгах. При продаже государственной земли требования к покупателям строже. Он должен иметь сельхозобразование или заниматься фермерством последние 5 лет. На самом деле, такая схема – чудесная возможность для чиновника отдать землю «своим», сохранить контроль над ней, формально, отдав в частные руки. Особенно важно, что покупает землю, распорядается ею, выставляет на торги, лицензирует лицетатора одна чиновничья фирма - Государственное агенство земельных ресурсов. Закон узаконивает коррупционные схемы для чиновников этого ведомства.

Главным опасением при разрешении покупки/продажи земли является угроза «олигархи/иностранцы все скупят за бесценок, заставят нас арендовать нашу же землю в тридорога, малограмотные крестьяне продадут за бутылку и т.д.». Слава Богу, когда разрешили свободно покупать и продавать квартиры, эти защитники были заняты зарабатывая на жизнь в кооперативах, видеосалонах и не кричали, что жилье скупят олигархи за бесценок, заставят нас арендовать свои квартиры. В результате большинство граждан в приватизированных квартирах живут до сего дня, кому надо было – продали, кому надо было – купили. Опасения, что олигархи кинутся покупать землю ни на чем (кроме советского воспитания) не основаны. Кто хотел приобрести землю – уже приобрел. Наоборот, крупных владельцев больше устраивает нынешняя система, когда они арендуют землю у владельцев паев, которые не могут контролировать арендаторов или торговаться за размер платы. Выкупать землю даже по нынешней цене порядка 12000гр/га - лишний расход. Но на рынок могут выйти профессиональные владельцы, которые скупят, например, паи поля в 500га и смогут говорить с арендатором на равных, требуя соблюдения правил землепользования и повышения арендной платы. Эта угроза может заставить агрохолдинги покупать землю или отдавать ее другим производителям. У земли бы появился настоящий хозяин, земельные отношения из теневых стали бы легальнымиЮ открутыми. Именно этого боятся агроолигархи, именно от этого страхуются чиновники.

Рынок земли требует собственника, получающего доход от нее, а не от своих эксклюзивных прав Чиновники такими не являются. Закон, к сожалению, максимально мешает появлению такого собственника, невероятно увеличивая права земельных чиновников. И делает это, как всегда, под флагом защиты интересов государства, цивилизованности рынка и т.д. Хотя интересам государства больше соответствовало бы развитие конкуренции, легализация земельных отношений, максимальная возможность для желающих покупать и прибыльно использовать землю, вводить ее в рыночный оборот.

Предстоит обсуждение закона. Хотелось бы, чтобы общество не противилось его принятию, надеясь на сохранение моратория, а добивалось ослабления заложенного в проект произвола чиновников.

- Устранение первоочередного права агенства земельных ресурсов на покупку земли. Основания для выкупа земли государственным органом должны быть ясно описаны в законе.

- Разделение функций покупки и продажи государственной земли между разными государственными ведомствами.

- Не допустить возвращения в закон требования декларирования средств, направляемых для покупки земли.

- Отмена запрета покупки земли юридическими лицами